Inflatie tikt door, canon erfpachters kan stijgen

De gevolgen van de hoge inflatie zijn steeds meer voelbaar in de economie, en dus ook in de land- en tuinbouw. Een specifieke beroepsgroep die er ook mee te maken krijgt, zijn de erfpachters. Dat zijn met name agrarisch ondernemers die gronden voor minimaal 26 jaar gebruiken op basis van erfpacht en daarvoor jaarlijks de erfpachtcanon betalen.

In tegenstelling tot de pachtvormen zoals reguliere en geliberaliseerde pacht, kunnen grondeigenaren en grondgebruikers zelf de voorwaarden maken. In veel gevallen is een indexatie voor de inflatie een eis. Deze wordt bepaald aan de hand van de consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Zeker bij contracten die de afgelopen decennia zijn afgesproken, zit een dergelijke correctiefactor. Er zijn overigens ook contracten die de prijs van de landbouwgrond of de pachtprijzen als index gebruiken, of een combinatie van pachtnorm en CPI.

De afgelopen jaren lag de correctie tussen de 0,3 en 2,7% maar inmiddels ligt de inflatie en daarmee de CPI op een fors hoger niveau. Voor de maanden mei en juni was het meer dan 8,5%. Het jaargemiddelde moet nog blijken, maar zal zeker hoger liggen dan in voorgaande jaren. De mate waarin dit erfpachters raakt, hangt op de eerste plaats van de werkwijze van de maatschappij af. Zo hanteert Fagoed als canon een vast percentage van de hoofdsom. Deze wordt wel waardevast gehouden en elk jaar geïndexeerd met de CPI.

A.S.R. real estate en Beleggingsmaatschappij Rhoon Pendrecht Cortgene BV (RPC) indexeren beide jaarlijks de canon op basis van de CPI. Bij de pachters die er direct mee te maken krijgen, gaat de verhoging gelden vanaf het nieuwe jaar. De indexering is in het vroege voorjaar bekend; de betaling vindt vaak later in het jaar plaats, meestal in twee termijnen.

Verschillende contracten

Een indexatie op basis van de CPI betreft dus voornamelijk erfpachters. In 2020 gaat het voor heel Nederland om in totaal afgerond 47.000 hectare grond (zie tabel). Daarvan ligt ongeveer een kwart in Friesland. Dat zijn veel hectares maar vergeleken met andere pachtvormen valt het mee; zo is reguliere pacht ongeveer vijf keer groter en valt onder geliberaliseerde pacht zo’n drie keer meer areaal. Voor individuele pachters kan indexatie naar inflatie/CPI vanzelfsprekend wel vervelende gevolgen hebben.

Pieter Kerkstra, rentmeester namens RPC, merkt nog geen paniek bij erfpachters. Dat komt volgens hem mede omdat er sowieso al veel verschillende erfpachtcontracten zijn. Daardoor krijgen lang niet alle erfpachters vanaf 1 januari met een hogere canon te maken. Juist bij erfpacht is er geen standaard en maken partijen zelfs afspraken. “Een deel van de contracten indexeren niet jaarlijks maar tussen de 2 en 5 jaar. Dat is bij ons ook het geval.”

Verder benadrukt Kerkstra dat er de afgelopen jaren ook perioden zijn geweest met zeer lage indexatie en zijn canons ook naar beneden bijgesteld. De situatie van één jaar zegt daarom niet zoveel voor de lange termijn.

Terugkooprecht of herziening

Verder hebben sommige erfpachtcontracten een escape via een (tussentijds) terugkooprecht of een herzieningsmogelijkheid. “Dan wordt na bijvoorbeeld 15 jaar in overleg gekeken of de afspraken nog passen. Dat is in het belang van de erfpachter, maar ook grondeigenaren zitten niet te wachten op een erfpachter die de canon niet kan betalen.” Beleggers hebben belang bij een stabiel jaarlijks rendement. Bovendien is een erfpachtrecht dat niet meer conform de markt is, moeilijk door te verkopen.

Volgens Kerkstra levert de discussie vooralsnog weinig vragen op van erfpachters. “En als ze er wel problemen mee hebben, gaan ze het gesprek aan. Ik merk dat ze naar het totale plaatje kijken. Zeker in situaties waar nu goed wordt verdiend, is een hogere canon geen probleem.” Het zal per teelt/sector verschillen en ook het absolute niveau van de canon kan het verschil maken hoe hard de verhoging erin hakt.

Vanuit de belangenorganisatie van pachters, de Bond van Pachters en Erfpachters (BLHB), merkt bestuurslid Corné Hermus tot nu toe nog geen grote bezorgdheid bij leden. “Dat komt ook omdat erfpacht maar een beperkte pachtvorm is en indexatie bij andere pachtvormen meestal niet speelt. Maar indexatie kan in gevallen tot gevolg hebben dat de canon niet meer opgebracht kan worden. Door deze methode is het verband tussen canon en opbrengend vermogen volledig weg.”

Hem vallen vooral de grote verschillen tussen erfpachtcontracten op, wat ook de impact van de inflatiecorrectie bepaalt. Hij roept ondernemers op om altijd kritisch te blijven bij het maken van nieuwe afspraken. “Mensen vergissen zich snel en soms schrik je ervan waarvoor ze hebben getekend.”

Pachters Rijksvastgoedbedrijf

De doorberekening van inflatie gebeurt dus met name bij erfpachtafspraken. Er is echter nog een categorie pachters die het gaat voelen: de ondernemers die in Flevoland en de Wieringermeer gronden pachten van het Rijksvastgoedbedrijf. Elk jaar biedt deze overheidsdienst tientallen kavels aan; dit jaar gaat het om 25 kavels met in totaal 580 hectare geliberaliseerde pacht. Ondernemers kunnen tot het einde van de maand een bieding uitbrengen om met hoogste bod de grond voor minimaal één en maximaal zes jaar te kunnen pachten, tegen de voorwaarden van de overheidsdienst. Overigens worden aan de gronden nog geen extra eisen gesteld met betrekking tot natuurinclusief of duurzaamheid.

Vorig jaar werden 29 kavels aangeboden met in totaal 700 hectare grond. Gemiddeld werd toen de pachtgrond vergund voor een prijs van € 2.427 per hectare. De goedkoopste kavels gingen voor een pachtprijs van € 1.377 per hectare van de hand (Wieringermeer); voor de duurste is de ondernemer € 3.211 per hectare kwijt (Noordoostpolder). Ook gemiddeld zijn in dat provinciedeel de hoogste prijzen betaald, namelijk € 2.670 per hectare. De gemiddelde goedkoopste prijzen zijn gegund in de Wieringermeer, namelijk € 2.427 per hectare.

Inflatiecorrectie

Gronden in Flevoland behoren tot de duurste van Nederland en de regionormen voor reguliere pacht liggen het hoogst van alle gebieden. Dat hoog wordt ingeschreven is geen verrassing. Overigens liggen in economisch slechte jaren de prijzen wat lager dan als er volop wordt verdiend. Een vergelijking met andere pachtbedragen gaat wel mank omdat de verpachte rijksgronden inclusief betalingsrechten zijn, dus € 380 per hectare mag eraf worden gehaald.

Maar dit jaar komt er dus een inflatiecorrectie bovenop. In artikel 7 van de pachtovereenkomst is vastgelegd dat de pachtprijs jaarlijks indexeert aan de consumentenprijs (CPI) van het CBS. In tegenstelling tot wat gangbaar is, geldt bij de inschrijving op de poldergronden de inflatiecorrectie ook bij geliberaliseerde pacht.

Hermus van de Bond van Pachters en Erfpachters noemt de inflatiecorrectie voor de pachters van de poldergronden zeker vervelend. “Echter, het gaat hier om een periode van maximaal zes jaar en een deel van de contracten heeft een kortere looptijd. Bij erfpacht is het minimaal 26 jaar. De impact voor erfpachters is dus veel groter.” Ook kan de correctie invloed hebben op de bieding van ondernemers, waardoor de markt zichzelf corrigeert. Hij ziet dat vooral grote kapitaalkrachtige bedrijven inschrijven op deze gronden. Aan het beleid kan de bond van pachters niet direct iets veranderen. “We adviseren leden vooral om contracten goed door te laten lezen, bijvoorbeeld door de accountant, voordat je tekent.”