Economie remt verkoop oude kassen

Ontwikkelingsbedrijf HOT is inmiddels ruim twee 2 jaar onderweg. In die periode zijn flink wat stappen gezet als het gaat om de fysieke herstructurering van de glastuinbouw. Het Westland fungeert hierbij als ‘startgebied’, zoals het Waellandproject in Monster.

Tegelijkertijd blijken herontwikkelingstrajecten complexer en tijdrovender te zijn dan directeur Rob van den Ende vooraf had ingeschat. “Verkopers zetten vaak té hoog in bij de verkoop van hun glasopstanden en percelen. Maar we bieden hen een unieke kans; dat besef leeft nog onvoldoende.”

Ontwikkelingsbedrijf HOT in het kort

Van snipperkavels 1 nieuwe kavel maken

Ontwikkelingsbedrijf HOT geeft invulling aan de fysieke herstructurering en modernisering van de glastuinbouw; één van de doelen van Coalitie HOT. In de praktijk gebeurt dit door het aankopen van verouderde en versnipperde bedrijven en kavels, die vervolgens worden herontwikkeld en verkocht als één locatie.

“De meest urgente druk ligt in het Westland; dit gebied telt namelijk ruim 1.000 hectare verouderd glas”, vertelt Rob van den Ende. Maar naast Ontwikkelingsbedrijf HOT Greenport West-Holland BV, zijn inmiddels ook regionale ontwikkelingsbedrijven opgericht in Aalsmeer, de Bommelerwaard en Boskoop.

Kassensloop ten behoeve van grootschaliger nieuwbouw is van alle tijden. Ontwikkelingsbedrijf HOT zorgt voor een buffer in tijd en regelwerk. – Foto: Fred Libochant

Bommelerwaard heeft eigen focus

De Westlandse aanpak is niet zomaar te kopiëren. “In de Bommelerwaard speelt het feit dat losse kassen in het buitengebied moeten verdwijnen, en de tuinbouw vooral een plek moet krijgen in concentratiegebieden. “Dat vergt weer een hele andere aanpak. Het is dus geen standaard recept dat je kunt uitrollen, iedere regio vergt een eigen aanpak en benadering. Het is echt een kwestie van maatwerk.”

Via bemiddelaar of gemeente

Het afgelopen jaar zijn de eerste herstructureringstrajecten gestart in het Westland. Een dergelijk traject bestaat uit meerdere fases, vertelt Van den Ende. “Een mogelijke herstructureringslocatie komt meestal in beeld bij Ontwikkelingsbedrijf HOT via speciale bemiddelaars, die het Westland goed kennen. Maar soms brengt ook de gemeente een locatie bij ons onder de aandacht.”

Technische eisen

Vervolgens kijkt het Ontwikkelingsbedrijf eerst of het technisch mogelijk is om de betreffende locatie te herstructureren. Soms vormen wegen of watergangen een belemmering, of staan woningen in de weg. “Ook moet de locatie na herstructurering minimaal 3 hectare groot zijn.”

Voldoet een locatie aan die technische eisen, dan gaan de bemiddelaars van het Ontwikkelingsbedrijf HOT langs bij de eigenaren van de grond en kassen. Zij polsen of deze bereid zijn om in de nabije toekomst te verkopen. “De bemiddelaars gaan met de eigenaren in gesprek over hun toekomstplannen; hebben ze opvolging, willen ze stoppen met hun bedrijf, et cetera. Dan wordt al snel duidelijk of verkoop tot de mogelijkheden behoort.”

De Westlandse lappendeken van glas. Grotere kavels blijven gevraagd. – Foto: Provincie Zuid-Holland

Alle partijen over de streep

In de praktijk blijkt het lastig om alle partijen over de streep te trekken, geeft de directeur toe. “Een project kan alleen doorgaan wanneer alle betrokken partijen meedoen; we werken op basis van vrijwilligheid. Hoeveel eigenaren betrokken zijn verschilt per project; soms zijn dat er drie, andere keren vijftien. We hebben geleerd om de projecten niet té groot te maken. Hoe meer eigenaren, hoe ingewikkelder het wordt.”

Kostendekkend kopen en verkopen

Willen alle partijen verkopen, dan is het zaak de business case rond te krijgen. “Uiteindelijk wil je een perceel hebben dat verkoopbaar is in de markt”, zegt Van den Ende. “Wij hebben als Ontwikkelingsbedrijf geen winstoogmerk, maar willen wel een reële prijs ontvangen én betalen. Een euro moet een euro opleveren, zodat een traject minimaal kostendekkend is; dat is ons uitgangspunt.”

Hoofdprijs of marktconform

Het grootste struikelblok in de herstructureringstrajecten ligt in het feit dat ondernemers niet willen verkopen. Dat heeft diverse redenen. Zo werkt nu het economisch tij tegen, geeft Van den Ende aan. “Door de positieve economische cijfers en de situatie op de vastgoedmarkt, zijn de verwachtingen van verkopers vaak hooggespannen. We bieden een marktconforme prijs, maar niet de hoofdprijs. Uiteindelijk moet de ontwikkelingslocatie immers ook weer tegen een marktconforme prijs worden verkocht.”

Oneigenlijk gebruik remt af

Een ander probleem is dat op veel locaties sprake blijkt van oneigenlijk gebruik van woningen, kassen en loodsen. “Er staan bijvoorbeeld caravans in een loods die er niet mogen staan, of mensen wonen op een plek waar dat eigenlijk niet is toegestaan. Dan heeft een eigenaar geen motief om te verkopen.”

Minder verkoopbereid door verhuur

Datzelfde geldt voor ondernemers die hun kassen verhuren; iets wat veel gebeurt, geeft Van den Ende aan. “Als je ieder jaar nog een redelijke huur ontvangt, is de noodzaak om te verkopen minder groot. Om deze reden pleit ik voor een landelijke subsidieregeling voor de afbraak van oud glas. Een dergelijke bijdrage kan deze categorie ondernemers over de streep trekken. In dat kader is de Vorm-subsidieregeling, die in februari 2018 werd ingesteld, van grote waarde. Woningeigenaren in het Westland kunnen een subsidieaanvraag van maximaal 100.000 euro doen voor het uitplaatsen en slopen van hun woning, om zo ruimte te maken voor de modernisering van de glastuinbouw. De provincie Zuid-Holland en de gemeente Westland stellen hiervoor in totaal € 7 miljoen beschikbaar.”

Emotionele barrières

Ook persoonlijke motieven weerhouden grondeigenaren er vaak van om te verkopen. Mensen voelen zich emotioneel verbonden met de plek waar hun vader en opa ook al tuinde. Of ze ontlenen hun levensvreugde aan een dagelijks rondje door de oude kas. Daarnaast hebben oud-ondernemers hun loodsen zoals eerder aangegeven vaak in gebruik voor andere zaken, al dan niet geoorloofd volgens het bestemmingsplan.

“Daar kun je niet zomaar overheen walsen. Je moet mensen met empathie tegemoet treden, je inleven in hun wereld. Desondanks zijn emoties één van de moeilijkst te overwinnen barrières, deze vormen echt een bepalende factor. Buiten het financiële plaatje zijn er tal van redenen om niet te verkopen; dat is één van de belangrijkste lessen die we tot nu toe hebben geleerd.”

Doel van 50 hectare per jaar niet gehaald

Door de genoemde belemmeringen behaalde Ontwikkelingsbedrijf HOT Westland BV tot nu toe nog niet haar doelstelling om jaarlijks vijftig hectare verouderd glas aan te kopen. “We lopen wel voor als het gaat om het aantal locaties dat in beeld is gebracht en het aantal ondernemers dat we hebben gesproken. Maar het daadwerkelijk aankopen van percelen en glas blijkt lastiger dan gedacht. Dit is een kwestie van lange adem; het kost veel tijd om eigenaren zover te krijgen dat ze verkopen.”

Oudere kassen worden vaak nog verhuurd in afwachting van een nog betere prijs. – Foto: Groenten & Fruit

Tijd overbruggen

Een belangrijke rol van het ontwikkelingsbedrijf schuilt volgens Van den Ende ook in het overbruggen van tijd, met name financieel gezien. “Soms willen bijvoorbeeld maar één of twee tuinders binnen een project verkopen, de rest laat nog even op zich wachten. Sinds eind vorig jaar kopen wij als ontwikkelingsbedrijf dan tóch alvast enkele bedrijven aan, ondanks dat we de locatie nog niet meteen kunnen herontwikkelen en verkopen. Dat betekent dat we financiële risico’s nemen, om een project op termijn te laten slagen. Ook voorkomen we hiermee dat de kassen van de ondernemers die wel willen verkopen worden verkocht aan partijen die een herstructurering in de weg staan. Samenvattend is vooral tijd een bepalende succesfactor in dit soort trajecten. Dit regel je niet in een week; het is geen knop die je even omdraait.”

‘Vraag naar 150 hectare modern glas’

Met de ervaringen van de afgelopen 2 jaar durft de directeur van Ontwikkelingsbedrijf HOT te stellen dat er voldoende vraag is naar moderne tuinbouwlocaties. Van den Ende schat in dat er in het Westland behoefte is aan 150 hectare modern glas. “En ook in andere tuinbouwgebieden is de vraag groot.”

Lees ook: Verkopende tuinders blij met Ontwikkelbedrijf HOT