‘Gedoe over pachtdruk bij bedrijfsovername’

Waardedruk op verpachte grond heeft grote invloed op de overnameprijs van een bedrijf.

Pachtdruk, waarde in verpachte staat, waarde verpacht: allemaal begrippen die aangeven dat de waarde van de grond lager is dan de vrije verkoopwaarde. Omdat de grond verpacht is en niet vrij gebruikt kan worden door anderen dan de huidige pachter.

Hoe groot is de waardedruk?

Maar hoe groot is dan die waardedruk vanwege de verpachting? Dat is afhankelijk van het soort pachtcontract. Is er sprake van ‘ouderwetse reguliere pacht’ waarop tal van beschermende regels voor de pachter van toepassing zijn, dan is er forse waardedruk. Omdat onder meer de hoogte van de jaarlijkse pachtsom niet vrij kan worden vastgesteld, de grond bij verkoop eerst moet worden aangeboden aan de zittende pachter en omdat de pachter in veel gevallen het contract eenzijdig kan verlengen is deze grond bij verkoop minder waard dan wanneer er geen pachter op de grond zit.

Is daarentegen sprake van kortlopende pacht, denk bijvoorbeeld aan eenjarige teeltpacht, dan is er helemaal geen sprake van een pachtdruk. De grond komt immers na een jaar weer vrij en kan dan zonder pachtcontract worden verkocht.

Handige tabel Belastingdienst

De belastingdienst hanteert voor de belastingheffing in box 3 van de verpachter sinds jaar een dag een tabel. In deze tabel wordt de waardedruk op 50% gesteld als het pachtcontract naar verwachting nog 20 jaar of langer duurt. En met ieder jaar dat de verwachte pachtduur minder is dan die 20 jaar wordt de pachtdruk lager totdat er uiteindelijk geen pachtdruk meer is.

Een prima en eenvoudige manier om de belastingheffing in box 3 voor de verpachters te bepalen. Deze tabel levert in de praktijk dan ook weinig problemen op. Maar dat kan heel anders zijn bij bedrijfsopvolgingen waar pachtdruk een rol speelt. In veel – vaak wat oudere – maatschaps- en vofcontracten is opgenomen dat de overnameprijs van de grond en gebouwen de waarde verpacht is.

Grote invloed op overnameprijs

De hoogte van de pachtdruk kan in dit soort situaties niet zomaar worden gesteld op de tabel die de Belastingdienst hanteert. In de loop der jaren heb ik heel wat verschillende percentages voorbij zien komen uiteenlopend van 70% tot 30% waardedruk. Deze is direct van grote invloed op de overnameprijs van het bedrijf.

Nu gaan gelukkig verreweg de meeste bedrijfsovernames in harmonie en komen ouders, bedrijfsopvolger en overige kinderen er wel uit. Maar in het geval dat er wel onenigheid is in de familie, dan kan geruzie over de hoogte van de pachtdruk tot heel vervelende en langdurige discussies leiden. En omdat niemand precies weet hoe hoog die pachtdruk moet zijn, kan er ellenlang over gesteggeld worden. Dat is dan ook een reden waarom in de nieuwere maatschaps- en vof-contracten niet meer wordt gesproken van een overnameprijs gebaseerd op verpachte waarde. Ik denk dat dat verstandig is.

Misschien een idee om uw maatschaps- of vof-contract nog eens kritisch tegen het licht te houden? Want op gedoe over de overnamesom zit niemand te wachten.