Kan de vastgoedmarkt voor glastuinbouwbedrijven terugveren?

De energiecrisis waart al enkele maanden rond. Het teeltseizoen is afgelopen, maar de vastgoedmarkt voor glastuinbouwbedrijven is opmerkelijk kalm; weinig nieuw aanbod en transacties. Telers zijn terughoudend en vrezen waardedaling. Afwachten lijkt voorlopig het devies. De crisis kan ook nog meevallen, stellen makelaars.

Lichtpuntjes in vastgoedmarkt

René van Kester, afdelingsmanager makelaardij bij AAB NL, ziet al wel lichtpuntjes. Het eerste halfjaar van 2022 was bij de transacties niet veel te zien aan gebrek aan vertrouwen, stelt hij. “In de zomerperiode stegen de energieprijzen naar een nog hoger niveau. Dat was een omslagpunt, waardoor het vertrouwen afnam en transacties niet tot stand kwamen.”

Van Kester verwacht nu toch dat de markt terugveert naar de situatie in het eerste halfjaar van 2022. “Inmiddels hebben we lagere daggasprijzen en is de sparkspread goed. Daardoor kunnen zeker niet-belichtende kwekers met wkk goede energiedeals maken. Resultaat is dat het vertrouwen onder kwekers weer groeit.”

34 glastuinbouwbedrijven staan te koop

Wie nu het gezamenlijke aanbod te koop staande glasbedrijven ziet op www.glastuinbouwaanbod.nl, telt daar 34 bedrijven. Bij 28 bedrijven is de prijs op aanvraag (waarvan 9 voor pacht).

In Bleiswijk staat een paprikabedrijf te koop van 3,4 hectare voor € 1,9 miljoen (exclusief bedrijfswoning). Het bedrijf is aantrekkelijk in verband met de aansluiting op het warmtenetwerk Roca en CO₂-netwerk van Ocap. Hoeveel bedrijven daarnaast in de stille verkoop staan, is niet duidelijk.

Lees ook: Ontwikkelingsbedrijf HOT herijkt zijn taak van opkopen kassen

Wel of geen waardedaling bedrijven?

De prijzen op glastuinbouwaanbod.nl zeggen niet dat courante bedrijven fors in waarde dalen. Patrick Zwaan, consultant Rabo Taxatiedesk Agri, ziet ook geen signalen. Zwaan was tot vijf jaar geleden sectormanager glasgroenten bij die bank. “In een opgaande markt zien we soms iets optimistischere marktwaarden, want de markt stijgt toch nog wat. Nu zoeken taxateurs een beetje de onderkant van de markt, misschien 10% minder, maar als het bedrijf net naast een geïnteresseerde buurman ligt, wordt een normale prijs betaald.”

Je hoort geluiden dat 40% zal stoppen, maar dat is niet het beeld dat ik herken

In de kern is de situatie ook anders dan in de vorige crisis in 2014, zegt hij. “De laatste jaren is er geld verdiend. De meeste telers hebben een minder zware financiering dan toen. Er is vet op de botten. Je hoort geluiden dat 40% zal stoppen, maar dat is niet het beeld dat ik herken.”

Een ander verschil is dat sommige telers ook eerst hun gascontract verkopen en leeg blijven, al vinden banken het nooit een fijn idee als leegstand te lang duurt.

Wat de waarde is van de bedrijven, valt nu niet goed te zeggen. De transacties die doorgegeven worden aan het Kadaster zijn van koopcontracten voor de echte energiecrisis. Pas over een aantal maanden wordt duidelijk uit de nieuwe openbare transacties voor hoeveel nu verkocht wordt.

Zwaan: “Nu komt het aan op vakmanschap. Voorheen was een taxatie minder complex, omdat het gebaseerd was op meerdere referentietransacties uit de regio.”

Energiecontracten mee verkopen

Toch geven de makelaars die we spreken vrijwel allemaal aan dat het aanbod op glastuinbouwaanbod.nl al langer in die collectieve vitrine staat. En wat opvalt: Er zitten ook bedrijven bij met gunstige aansluitingen op restwarmtenetten. Hoe kan dat?

Er zijn allerlei contracten die aan een bedrijf hangen, zeggen makelaars. Als je in clustering van aardwarmte zit, wil dat ook niet zeggen dat dit voor 10 cent of € 1 per kuub is. Allerlei dingen spelen daarbij een rol, waardoor het niet zo wordt aangeboden.

Hetzelfde geldt voor gascontracten. Zijn dat geen lokkertjes voor een snellere bedrijfsverkoop? Dat blijkt lastig in de praktijk, omdat een gascontract een schommelende waarde heeft. Telers kiezen eerder voor het los verkopen van het gascontract, ook omdat de volumes per kwartaal maar net moeten passen bij de plannen van de koper.

Ondernemers zeggen dat het gascontract wel kan worden mee verkocht, maar stem dat af met de leverancier

Makelaar Erik den Drijver van makelaarskantoor Santen&Gasille Makelaars en Adviseurs wijst ook op onzekerheid. “Ondernemers zeggen dat het contract wel kan worden mee verkocht, maar stem dat af met de leverancier. We kunnen er als makelaar geen zekerheid over geven. We zijn als makelaar vooral bezig met de overdracht van onroerend goed. Ik weet dat er snel geroepen wordt dat een energiecontract goud waard is, maar het dient wel uitgezocht te worden.”

Wat op www.glastuinbouwaanbod.nl staat, zijn bedrijven die doorgaans wat minder ingericht zijn op energiegebied. Het huidige aanbod staat er al een tijdje, stelt Den Drijver. “Er komen wat bedrijven bij die te pacht worden aangeboden. Steeds vaker zijn het investeerders die het bedrijf hebben aangekocht om rendement te maken, al dan niet oud-ondernemers in de glastuinbouw.”

Vijf locaties Plantise in de markt

De laatste vijf jaar werden de echt courante bedrijven niet op internet verkocht, maar binnen netwerken. Die stroom is niet opgedroogd. De tuin van de buurman blijft een unieke kans. Ook voor telers met meerdere locaties kan één grotere locatie een aantrekkelijk perspectief zijn.

Dat bedrijven buiten internet om worden verkocht, blijkt wel uit de aanbieding van de kassen van Plantise. AAB NL verkoopt vijf locaties van de stoppende plantenkweker Plantise. De verkoop van deze locaties gaat ook zonder de gasposities. Van Kester wil niet te veel zeggen over het proces rond Plantise. “Er zijn veel geïnteresseerden. We zijn pas vrij recent begonnen en verwachten dat er in de komende weken geschikte kopers gevonden zullen worden.”

Nieuwbouw valt stil

Dan zijn er ook nog andere factoren die misschien een positieve rol spelen op de markt voor glasbedrijven. Nieuwbouw is enorm duur, erkent Den Drijver. “Zo hebben we een grote kavel in Terneuzen al jarenlang te koop, met een restwarmteaansluiting op het perceel, maar dit is geen doorslaggevend verkoopargument meer. De hoge bouwkosten zijn belangrijker en daar komt nu ook het stikstofverhaal bij. Het is echt een heel andere tijd dan de vorige crisis, toen een beperkt aantal factoren een rol speelden.”

Waar voorheen ook gemeentes en ontwikkelaars zich op gronden stortten, blijft die vraag nu ook achter door problemen bij woningbouw en stikstof. Daarentegen tuigt de provincie Zuid-Holland een uitkoopregeling op voor sanering van glastuinbouwbedrijven in buitengebieden. Daar is de komende vier jaar in totaal € 90 miljoen voor uitgetrokken in de begroting.