Adviseur Kadaster: ‘Landbouwgrond is nog steeds vooral van de boer’

De grondmobiliteit is de laatste jaren vrij stabiel en daalt zelfs licht. Grond wisselt iets minder vaak van eigenaar. Vooral in Flevoland, Overijssel en Friesland zijn relatief weinig transacties. “Dat is een aandachtspunt”, zegt Paul Peter Kuiper, adviseur vastgoed en grond landelijk gebied bij het Kadaster.
“De stijgende rente kan leiden tot minder transacties en in sommige gebieden zijn al weinig referentietransacties beschikbaar. Als dat aantal verder daalt, wordt het lastiger om een betrouwbaar beeld van lokale grondprijsontwikkelingen te geven.”

Hoeveel grond wisselt er van eigenaar?

“In de afgelopen vijf jaar was dat jaarlijks gemiddeld 33.000 hectare; familieoverdrachten niet meegeteld. Dat komt neer op ongeveer 1,7% van het aanwezige landbouwareaal. Daarvan was 23.700 hectare grasland en 9.300 hectare bouwland. Eerder lag de grondmobiliteit rond de 35.000 hectare. De daling is niet heel groot, maar 33.000 hectare is in vergelijking met andere vastgoedmarkten heel weinig. Het aantal grondtransacties was gemiddeld 10.600 per jaar; ruim 3 hectare per transactie.”

Welke provincies springen er uit?

“Utrecht (12% van het areaal), Gelderland (11,5%), Limburg (11,5%) en Noord-Brabant (10,8%) kenden de afgelopen tien jaar de hoogste mobiliteit. Het tegenovergestelde gold voor Flevoland waar het Rijksvastgoedbedrijf een grote rol speelt (6,5%), Overijssel (7,6%), Zeeland (7,4%) en Friesland (7,4%). In het noordoosten van Nederland betreft een vrij groot gedeelte van de grondmobiliteit kavelruil. Dat verklaart deels de lage percentages.”

Grondprijzen stegen afgelopen tien jaar tot 60%

Hoe sterk zijn grondprijzen gestegen?

“Die zijn in de afgelopen tien jaar met 40% tot 60% gestegen. De gemiddelde hectareprijs voor bouwland steeg tussen 2012 en 2021 het hardst, van € 50.000 tot € 78.500. Gevolgd door grasland (van € 43.200 tot € 63.200) en snijmais (van € 48.500 tot € 68.700). Al zijn er per provincie grote verschillen.”

Hoe groot zijn die verschillen?

“In Flevoland was de gemiddelde grondprijs vorig jaar € 131.400 per hectare. Door de goede grond en verkaveling is een optimale bedrijfsvoering mogelijk en dat zie je terug in de grondprijzen. In delen van Zeeland en in iets mindere mate het Hogeland in Groningen gaat het ook steeds meer die kant op. Daarna werd het meest betaald in de Wieringermeerpolder en de Oostelijke Langstraat in Brabant; meer dan de provinciale gemiddeldes aldaar van € 80.000 per hectare. Friesland zit juist aan de onderkant van de grondmarkt met de laagste prijs in de Friese Wouden (€ 50.700). De grondprijzen in Friesland zijn echter vrij uniform, gemiddeld werd namelijk € 51.600 betaald. Daarna komen Utrecht (€ 62.100), Drenthe (€ 62.300), Groningen (€ 63.300) en Overijssel (€ 64.900).”

In welke provincies stegen de prijzen het hardst?

“Dat zijn Noord-Holland (+93%), Flevoland (+79%) en Drenthe (+74%). Waarom grondprijzen in sommige provincies veel harder stijgen dan elders is moeilijk aan te tonen. Verstedelijkingsdruk, lokale sectorontwikkelingen of andere zaken kunnen daar in meespelen. In Drenthe echter lagen prijzen historisch gezien altijd wat lager en daar lijkt een inhaalslag te zijn. Ook het groeiende Drentse bollenteeltareaal kan een verklaring zijn. De bollenteelt is tenslotte een hoog renderend gewas.”

De oplopende rente is een punt van zorg, grond is al duur en beperkt beschikbaar

Hoe groot was de invloed van de lage rente op de grondmarkt?

“Die was groot. Door de lage rente kon de grondprijs jarenlang flink stijgen. Nu de rente weer oploopt kan dat veranderen, maar het effect daarvan zien we nog niet. De bij het Kadaster geregistreerde koopakten worden enkele maanden na een voorlopige overeenkomst ingeschreven. Ook is er na de oogsten pas een piek in grondmobiliteit. Het vierde kwartaal geeft straks een goed beeld van de gevolgen van de gestegen rente. Niettemin is de oplopende rente een punt van zorg. Grond is al duur en beperkt beschikbaar. Je ziet nu al dat alternatieve financieringsconstructies vaker voorkomen. Wat als de rente ook nog verder doorstijgt?”

Wie zijn eigenlijk de kopers van landbouwgrond?

“Ondanks alle berichten over grondhonger en energietransitie is landbouwgrond nog steeds vooral van de boer. Een partij als a.s.r. heeft een groeiambitie, maar is als grootste institutionele belegger in landbouwgrond in Nederland echt uniek. Andere beleggers zijn veel kleiner en vaak lokaal actief. We hebben ook geen aanwijzingen dat buitenlandse investeerders zich grootschalig roeren op de grondmarkt. Al zal de rol van de overheid wel fors gaan veranderen.”

Want er liggen veel opgaves die landbouwgrond gaan raken, toch?

“Ja, stikstof, water, bodemdaling, extensivering, natuur, woningbouw en verzilting om maar wat te noemen. Echter, de meeste opgaves zijn nog niet concreet en er hangen geen hectares aan. Wat we wél weten is dat er eind 2020 1.100 hectare aan zonneparken was en dat dit de komende jaren zal verdrievoudigen. Ook is er de Nationale Bossenstrategie vanuit het Parijs-klimaatakkoord waarin 37.000 hectare nieuw bos is voorzien tot 2030. Samen met de nog niet uitgekristalliseerde andere opgaves is het helder dat het gaat om substantiële oppervlaktes en dat de impact fors zal zijn”